하와이 부동산 현황과 전망
하와이 부동산 시장은 2012년 부터 지속적인 가격 상승이 지속 되었으며, 2018년 4.6% 의 상승을 보였던 단독 주택 시장은 2019년에 들어서 0.1% 감소, 2018년에 3.7%를 보였던 콘도 마켓은 2019년에 1.2% 증가폭에 머물렀다. 이와 같은 통계로 봐서 하와이 부동산 시장은 미국 본토의 부동산 시장과 큰 차이 없이 이제 상승세가 멈추고 완만하고 안정된 부동산 싸이클을 시작 한것으로 볼수 있다.
하와이 부동산의 가격 상승이 두드러지게 나타나기 시작했던 2012년도의 단독주택 중간 매매 가격은 $620,000, 콘도 중간 매매 가격은 $317,500 이였으나, 2019년에는 주택 중간 매매 가격이 $789,000, 콘도가 $425,000로서 지난 7년 사이에 주택은 27.26%, 콘도는 33.86% 상승한것으로 나타나고 있다.
가장 최근의 통계인 2019년 12월의 매매 현황을 보면, 주택 중간 가격은 $820,000로 최고치를 기록하였고 매매 건수도 1년전 같은 기간에 비해 19.3%나 올랐으며, 콘도는 매매 건수는 2.7% 하락하였으나 가격은 무려 6.8% 증가 하인것 나타났다.
하와이 부동산 시장은 꾸준한 관광 산업의 활황 (2018년에 전년 대비 5.7% 증가)과 낮은 실업율 (2.7%-2.8%), 그리고 오아후 서쪽 카폴레이에서 알라모아나 까지 연결되는 신규 전철 프로젝트와 연계되어 High Density Land Use 를 장려하고 있는 신 도시계획에 힘입어 2020년에도 지속적인 안정적 성장을 할것으로 전망된다.
하와이의 기존 콘도의 계속되는 노후화로 인해 상 하수도과 교체, 부식된 콘크리트 부식등의 수리가 필요한 곳이 많은데 현제 오너 협회에서 갖고 있는 예비비가 부족하여 각자 오너들이 내야하는 (보통 $30,000 에서 $40,000) Special Assessment를 통하여 기금을 충당하는 콘도가 점차 증가하는 추세이다. 하와이의 기존 콘도들이 대부분 1960년대 말에서 1970년대에 지어졌기 때문에 건물의 노후화는 어쩔수 없는 현상이며 이에 따라 새로 건설되고 있는 신규 콘도에 대한 수요가 지속적으로 증가하고 있는 형편이다.
하와이는 전통적으로 캐나다, 일본, 한국등에서 오는 외국인 바이어가 하와이 부동산 시장의 큰 부분을 차지하고 있어 미국 부동산 시장의 싸이클과는 다소 차이가 나는 양상을 보이는 곳이다. 2016년부터 시작된 중국인 바이어들의 합류도 큰 힘으로 작용했으나 2019년에는 미국과의 무역 마찰로 인한 중국의 해외 부동산 구매 억제 정책으로 인해 주춤한 편이었으나, 미 중국간의 무역 협정이 점차적으로 이루어지는것으로 보아, 머지 않아 중국 바이어들의 행열이 다시 시작될것으로 전망된다.
하와이 부동산 시장에 적지 않은 영향을 주는 주택 융자 금리 (Mortgage interest rate)도 2018년 오르는 듯 하였으나 2019년 말 부터 다시 낮아지기 시작하여, 2020년 1월 현재 30년 고정 몰기지 금리는 3.5%로서 바이어들에게 부동산 구입을 생각하게 만드는 좋은 인쎈티브가 되고 있다.
홈 페이지에서도 언급한것 처럼 현재 호놀루루에서 개발되고 있는 Ward Village 프로젝트는 66 에이커의 땅에 16개의 신규 콘도를 건설한 예정으로 현재 7번째 콘도인 Victoria Place 를 분양중에 있으며 하와이 부동산 시장의 신규 콘도 마켓을 이끌고 있다. 높은 가격에도 불구 하고 Victoria Place 의 경우 분양 시작 1주일만에 전체 유닛중 50%가 분양되었으며, 현재 오너로서 렌트를 주지 못하고 직접 살아야 하는 (Owner Occupant Units)도 곧 분양이 시작될 예정이다. 이 외에도 현재 분양중인 Azure Ala Moana와 Sky Ala Moana도 로칼 바이어뿐 아니라 한국에서 오는 바이어들이 많은 관심을 갖고 있는 곳이기도 하다.
하와이의 콘도 대부분이 1969년도에 개항한 호눌루루 국제 공항과 더불어 시작된 관광산업의 붐으로 대부분 1960년대 말에서 1970년대 초에 건설되었기 때문에 새 콘도에 대한 수요는 아직도 많은 것으로 파악되고 있으며 2020년대의 하와이 부동산 시장을 선도할것으로 예상된다.
뜨거운 하와이 부동산.... 버블인가 정상인가?
부동산 가격이 가장 정점에 올랐을 때 부동산을 구입하려는 바이어는 이 세상에 아무도 없을것이다. 그렇다고해서 언제가 부동산 싸이클의 가장 높은 꼭지점이 될지 알려줄수 있는 크리스탈 볼이 없다는것이 항상 아쉬운 점이다. 한국에서는 부동산 투기라는 단어가 많이 들리지만 미국에서는 투기라는 말을 듣기가 매우 어렵다. 대신 부동산 투자라는 말을 한다. 그많큼 미국의 부동산 시장이 안정적이고 건강하다는 뜻이다.
하와이 부동산 시장 싸이클은 아래 그래프에서 보듯이 2000년에 있었던 Japan Bubble( 일본인들에 의해 붐을 이루었던 하와이 부동산 붐이 꺼지면서 공급 과잉으로 인한 갑작스런 가격 하락)과 , 미국의 부동산 시장을 한바탕 흔들어 놨던 2006년 말의 Sub Prime 사태로 인해 빚어졌던 Market Crash 이외에는 지금까지 외부 셰력에 의한 갑작스런 부동산 시장의 변화는 없었으며 꾸준한 성장세를 지속하여 왔다.
오아후 부동산 매매 가격과 매매 건수 비교표를 보면 부동산 시장이 가장 심한 침체기에 있을때에는 매매 가격과 매매 건수 모두가 하락한다는것을 알수 있다. 단독 주택 시장의 경우 매매 건수는 낮아 지면서 가격은 계속 오르는 State 3 의 현상이 2005년 부터 나타나기 시작했으며, 2008년과 2009년에는 가격과 매매가 모두 하락하는 Stage 4 를 보였다. 다행이 연방정부의 부동산 정책 개입과 부실 융자 회사의 합병등으로 인해 2012년 부터는 회복세로 돌아 섰으며, 그 이후로 2017년 현재까지 오아후 부동산 시장은 안정적으로 오름세를 계속하고 있다.
그렇다면 현재의 오아후 부동산 시장은 버블인가? 흥미 있는 사실은 아래의 도표에서 보듯이 부동산 시장이 커다란 침체기에 들어서기 전에 매매 가격이 비 이상적으로 오른 것을 볼수 있다. 바이어의 소득과 신용을 확인 하지 않으면서도 주택 가격의 100%까지 융자 해주는 Sub Prime Mortgage 가 2004년 부터 본격적으로 나오고, 몰기지 지불 능력이 없는 많은 바이어들이 부동산 구매를 하면서 매물 갑작스런 매물 부족 현상을 초래하였으며, 이에 따라 급변한 가격 상승의 버블이 생긴것이다.
하와이의 부동산 시장의 건전성을 알려면 부동산 시장에 직접적인 영향을 미치는 하와이 경제의 몇몇 Index를 보는것이 중요하다. 하와이 제 1 산업인 관광객 수와 실업율을 보면, 관광객 수는 2010년 이후부터 지속적인 증가세를 보이고 있으며 하와이 주의 실업율은 약 2.5%로서 미 전국 실업율인 4.2%에 비해 현저히 낮은 편이다. 또한 최근 몇년간 2004년과 2005년과 같은 가격의 갑작스런 폭등을 보인 해가 없어 하와이 부동산 시장은 매우 안정적이라 할수 있다.
2018년의 하와이 부동산 시장은 1)부족한 매물현상 (특히 단독 주택), 2) 아직도 4% 이하를 유지하는 낮은 몰기지 이자, 3) 이제 성인이 되는 밀레니엄 세대들의 부동산 구입, 4) 전반적인 미국 경제의 안정과 소득 증가에 힘입어 완만한 상승세를 유지할것으로 보인다. 또한 알라모아나 부근의 타운내 새로 지어지는 콘도 분양이 시작 되면, 새 콘도를 기다리는 바이어들이 매우 큰 반응을 보일것으로 보인다.
오아후 부동산 시장 싸이클 [1985-2020]
오아후 부동산 매매 가격과 매매건수 비교표 [2004-2016]
